Voor een ondernemer is de revalorisatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen (kortweg KI) relevant in twee specifieke situaties: als hij als particulier een woning verhuurt aan een onderneming en als hij als bedrijfsleider een woning verhuurt aan zijn eigen onderneming.

Revaloriseren versus indexeren

Het KI van gebouwen is de geschatte jaarlijkse huurprijs ervan. ‘In den beginne’
(in de jaren ’60 en volgende) was de geschatte jaarlijkse huurprijs ook het
bedrag waarop er inkomstenbelastingen verschuldigd waren. De belastingberekening
is sindsdien geëvolueerd, maar de schatting wordt nog altijd gebaseerd op de
normen en prijzen anno 1975. Om die schatting toch een beetje actueel te houden
voerde de wetgever in het midden van de jaren ’80 een soort indexatie in: de
revalorisatiecoëfficiënt – en voor dit jaar bedraagt die coëfficiënt: 4,63.

Verwar revalorisatie niet met indexatie. Het achterliggende idee (het bedrag van
het KI enigszins actueel houden) is hetzelfde, maar de indexatie wordt gebruikt
in de onroerende voorheffing en de personenbelasting, terwijl we de
revalorisatiecoëfficiënt enkel nodig hebben in de twee hierna genoemde gevallen.

Gebruikt uw huurder het gebouw voor beroepsdoeleinden?

Wie een gebouw verhuurt aan een particulier, betaalt belastingen op het
geïndexeerde (!) KI van dat gebouw. Verhuurt u echter aan een onderneming of
VZW, of aan een natuurlijke persoon die het gebouw gebruikt voor
beroepsdoeleinden, dan betaalt u belastingen op de netto-huurprijs.
Dat
netto krijgt u door van de huurprijs een kostenforfait af te trekken van 40% van
die huur.
Maar op dat kostenforfait staat wel een maximum, namelijk 2/3e van
het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: De huurprijs van een gebouw is 10.000 euro op jaarbasis. U mag daar
dan 4.000 euro kosten van aftrekken: de netto-huur is gelijk aan 6.000 euro.
Stel dat het gebouw een KI heeft van 1.000 euro, dan mag dat kostenforfait niet
meer bedragen dan 2/3e van 1.000 euro x 4,63, en dat is 3.086,67 euro. Het
belastbaar bedrag is dus 6.913,33 euro, in plaats van 6.000 euro.
Zou het KI
van de woning 1.500 euro bedragen, dan is 40% van de huurprijs lager dan het
maximum (2/3e van 1.500 euro x 4,63 = 4.630 euro) en wordt u belast op 6.000
euro.

Verhuurt u aan uw eigen onderneming ?

De tweede situatie waarin we de revalorisatiecoëfficiënt gebruiken is die van de
bedrijfsleider die een onroerend goed verhuurt aan de onderneming waarvan hij de
bedrijfsleider is. Het gaat om een maatregel die bedoeld was om misbruiken tegen
te gaan: door het kostenforfait van 40% (zie hierboven) was het vaak
interessanter om huur te ontvangen dan loon. Maar de huur die de bedrijfsleider
ontvangt van zijn onderneming wordt door de anti-misbruikbepaling omgezet in
beroepsinkomsten. Dat zal gebeuren als, en in de mate dat de huurprijs hoger is
dan 5/3e van het gerevaloriseerde KI.

Voorbeeld: Stel dat de bedrijfsleider 10.000 euro ontvangt voor een woning met
een KI van 1.000 euro. De herkwalificatie van huur naar beroepsinkomen geldt
voor het deel van de huur dat hoger is dan 5/3e van 1.000 euro x 4,63 = 7.716,67
euro. De bedrijfsleider ontvangt dus 7.716,67 euro huur (waarvan hij dan nog 40%
kosten mag aftrekken) en 2.383,33 euro beroepsinkomsten (die bij de andere
beroepsinkomsten gevoegd worden).